房地產企業會計核算——土地獲取階段

來源: 正保會計網校編輯：宋艷虹 2021/04/29 15:01:44　　字體：大小

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房地產企業會核算之土地獲取階段是房地產行業會計人員的必備知識，小編已經為大家整理了相關內容了，快來看一下吧！

一、不同獲取方式的土地成本

房開企業主要的土地獲取方式

1.出讓方式

2.轉讓方式

3.劃撥方式（只存在于國有資產主體之間）

4.投資者投入（前已述及）

5.非貨幣資產交換

二、獲取土地階段不同方式下的入賬成本

1.接受出讓

入賬成本=土地出讓金+相關費用+相關稅費

（稅費包括取得土地使用權時涉及的契稅、耕地占用稅等）

2.接受轉讓

入賬成本=購買價款+相關費用+相關稅費

（如有關行政事業性收費、補交土地出讓金）

3.接受投資

入賬成本依照投資合同或協議約定的價值，但合同或協議約定價值不公允的除外

4.非貨幣資產交換

入賬成本依照《企業會計準則第7號、 12號、16號、20號》確定，如非貨幣性資產交換債務重組

房地產企業通過政府土地出讓獲取土地（最為常見）的一般流程如圖：

6.房地產開發五證：

《建設用地規劃許可證》《國有土地使用權證》《建設工程規劃許可證》

《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》

三、獲取土地階段的會計核算

根據會計準則，企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產——土地使用權，但以下情況可以特殊處理：

1.土地用于建造對外出售的房屋建筑物：相關的土地使用權賬面價值應當做為存貨，計入所建造的房屋建筑物成本即開發成本；

2.土地用于賺取租金或資本增值：應當將其計入投資性房地產。

3.若屬于開發產品涉及的土地使用權的處理：無論何種方式取得，均計入開發成本——土地成本。

（1）以出讓方式獲取土地使用權

以出讓方式獲取土地使用權，因為在獲取土地階段不涉及增值稅進項稅額的取得，所以直接計入“無形資產——土地使用權”或“開發成本”科目。

借：開發成本——土地成本

貸：應付賬款/銀行存款等

（2）以轉讓方式獲取土地使用權

需要明確的是，土地使用權轉讓方發生了應稅行為是增值稅的納稅義務人，有責任和義務開具增值稅專用發票。那么，對于取得土地使用權的房地產開發企業，在進行賬務處理時包括兩方面：核算成本、核算進項稅額。

借：開發成本——土地取得成本

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）

貸：應付賬款/銀行存款等

（3）以接受出資方式獲取土地使用權

以土地使用權出資的應當視同銷售，股東應當開具增值稅專用發票，接受出資的房地產開發企業在進行賬務處理包括兩方面：核算成本、核算進項稅額。

接受出資時：

借：無形資產——土地使用權

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）

貸：股本/實收資本

將土地投入開發時：

借：開發成本——土地取得成本

貸：無形資產——土地使用權

提示：

用于開發的土地使用權也可直接計入開發成本，該內容公司設立部分已經詳細講解過，不再贅述。

（4）以非貨幣資產交換方式獲取土地使用權

交換雙方均應確認銷售收入、合理確認換入資產價值，按照相關規定開具增值稅專用發票。

借：開發成本——土地取得成本

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）

貸：銷售收入

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）

固定資產清理

營業外收入

若屬于以未售商品房換取土地使用權，需同時結轉銷售成本：

借：銷售成本

貸：開發產品

四、其他相關費用

除土地成本外，獲取土地階段還涉及一些其他相關費用，如競拍保證金、取得土地相關稅費等。

案例：

2017年6月，A地產公司支付1000萬元競拍保證金參與土地競拍，后成功取得100畝的土地使用權用于開發商品房，土地總價款5000萬元，單價50萬元/畝，契稅征收率為4%，當地政府規定的耕地占用稅稅額為22.5元/平方米，土地使用稅10元/平方米。A公司通過銀行轉賬支付競拍保證金、土地出讓金及相關稅費。

1.支付競拍保證金：

借：其他應收款 —— 保證金 1000

貸：銀行存款　　　　　　　 1000

2.競拍成功，競拍保證金直接轉為土地出讓金（預付）

借：開發成本 —土地成本（土地出讓金） 1000

貸：其他應收款 —— 保證金　　　　　　1000

3.應繳納的契稅為：

5000×4% =200（萬元）

依據契稅完稅憑證和付款證明

借：開發成本 ——土地成本（契稅） 200

貸：銀行存款　　　　　　　　　　　200

4.應繳納的耕地占用稅為：