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房地產企業會計核算——成立階段
房地產企業會計核算之成立階段，快來隨小編一探究竟吧！
一、股權投資
（一）實收資本
政策展望：
2021年2月27日，《中華人民共和國印花稅法（草案）》提交第十三屆全國人大常務委員會第二十六次會議審議。
草案基本維持現行稅率水平，適當簡并稅目稅率、減輕稅負，變化有四：
1.借款合同、買賣合同、技術合同、證券交易等稅目維持現行稅率不變，其中證券交易印花稅對證券交易的出讓方征收，不對受讓方征收；
2.將加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨物運輸合同的稅率由萬分之五降為萬分之三；
3.將資金賬簿的稅率由萬分之五降為萬分之二點五；
4.取消對權利、許可證照、其他賬簿每件征收5元印花稅的規定。這意味著以后房產證、土地使用證、工商營業執照、商標注冊證和專利權證將不用交印花稅了。
財稅建議：
（1）注冊資本金額
（2）股權比例
（3）無形資產攤銷
（二）資本公積
股東實際投入資產公允價值與公司章程、投資協議的約定一致是比較理想化的情況。但在實際操作中，經常會出現不一致的情況。
這種情形下，需要重新調整股權比例或出資額，或對多余部分由各股東以公司章程、投資協議或其他股東會書面文件明確約定。
一般多余的部分有兩種處理方式：日后歸還該出資股東，或者作為資本公積（溢價）。
借：無形資產——土地使用權
銀行存款
固定資產
貸：實收資本
資本公積——資本溢價（作資本公積）
其他應付款—***投資人（要歸還）
提示：作為資本公積處理的，權益由全體投資人共享，不能單獨指定屬于某一投資人所有。
政策提示：
2014年新修改的公司法將注冊資本實繳登記制改為認繳登記制。即新公司施行后，公司股東可以自主約定認繳出資額、出資方式、出資期限等，并記載于公司的章程。從2014年3月1日開始實施。
需關注公司法、章程對注資方式、時間的規定，同時考慮稅務風險（印花稅、借款利息扣除）、經營風險（有限責任公司）。
實繳制：企業營業執照上的注冊資本是多少，該公司的銀行驗資賬戶上就必須有相應數額的資金。實繳制需要占用企業的資金，一定程度上抑制了投資創業，降低了企業資本的營運效率。
認繳制：工商部門只登記公司認繳的注冊資本總額，無須登記實收資本，不再收取驗資證明文件。認繳登記制不需要占用企業資金，可以有效提高資本運營效率，降低企業成本。
實繳制變為認繳制后，會計處理方式也應該相應變化。
實收資本科目可以為零，實際收到股東投入才做相應會計處理。
需關注公司法、章程對注資方式、時間的規定，同時考慮稅務風險（印花稅、借款利息扣除）、經營風險（有限責任公司）。
公司增加注冊資本的核算（增資的情況多會涉及資本溢價）
（三）房地產企業增加資本一般有三條途徑：
一是所有者（包括原企業所有者和新投資者）投入；
二是資本公積轉為實收資本；
三是將盈余公積轉增資本。
企業將盈余公積轉增資本時，必須經股東會決議批準。在實際將盈余公積轉增資本時，要按股東原有持股比例結轉。
（四）開辦費的確認及核算
房地產開發企業在籌建期間內發生的開辦費，包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產成本的借款費用等。
籌建期間為從企業開始籌建之日起至取得營業執照之日的期間。
提示：
開辦費可以不做長期待攤費用核算，開始生產經營當月一次性計入損益。會計處理上可以根據企業情況（開辦費金額、企業盈利狀況）自行設定。新設立的房地產開發企業，對于開辦費的稅務處理應該按照新稅法的精神，計入當期損益，并不再作納稅調整。
借：管理費用—開辦費
貸：銀行存款等
二、債務融資
房地產融資渠道的種類劃分
按照不同的開發階段又可以分三大環節：
1.開發前期融資：股權融資為主，債務融資為輔
2.工程實施階段融資：債權融資+商業信用融資
3.銷售資金回籠：歸還到期融資+項目滾動開發+集團資金調配
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