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房地產企業會計核算——清算分配階段
房地產企業會計核算之清算分配階段，需要大家了解土地增值稅清算和股東分配及清退兩部分內容，大家一起來了解一下叭！
一、土地增值稅清算
（一）基本涉稅規定回顧
1.納稅義務人：
轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人。
2.征稅對象：
有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。
3.免稅規定：
有下列情形之一的，免征土地增值稅：
（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；
（2）因國家建設需要依法征收、收回的房地產。
4.普通住宅標準：
住宅小區建筑容積率在1.0以上
單套建筑面積在120（最高上浮20%，為144）平方米以下
實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。
（二）稅款計算
1.計算公式
2.土增稅清算轉讓收入的確認
土地增值稅計算中的收入為不含增值稅收入。
不含稅收入的計算：
?若增值稅簡易計稅：清算收入＝含稅銷售收入/（1＋5%）
?若增值稅一般計稅：
清算收入＝（含稅銷售收入＋ 允許扣除的土地價款×適用稅率）/（ 1＋適用稅率）
實際意義:
納稅人按規定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金, 應調增土地增值稅清算收入。
即：清算收入 ＝不含增值稅銷售收入＋土地價款扣減的銷項稅額
3.土增稅收入確認中的特殊問題
（1）未開具發票或未全額開具發票：按銷售合同全額確認收入
（2）自用房產：不確認收入
（3）開發產品用于職工福利、獎勵、投資等：所有權轉移的應視同銷售確認收入，否則不確認。
（三）土地增值稅扣除項目
1.取得土地使用權所支付的金額：
（1）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款；
（2）納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用。
2.房地產開發成本：
土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
3.房地產開發費用：
期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用，開發費用不按實 際發生的費用扣除，而是按標準進行扣除。
房地產開發費用計算的兩種可選方法（取決于財務費用中的利息處理）：
（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：
房地產開發費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5%以內
利息注意三點：
①提供金融機構證明；
②不能超過按商業銀行同類同期銀行貸款利率計算的 金額。
③不包括加息、罰息。
（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：
房地產開發費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×10%以內
（四）涉稅操作及賬務處理
1.預征
①預征時間
房地產開發企業預繳土地增值稅的納稅義務發生時間一般是簽訂銷售合同并收取銷售款項的時間。
②預征率
不同房產類型（普通住宅、別墅、經適房等）預征率不同，一般為2%-4%，政策性房屋低于此標準。
③稅款計算
土地增值稅預征的計征依據＝預收款-應預繳增值稅稅款
預征土地增值稅＝土地增值稅預征的計征依據×預征率
2.清算
①清算單位
?以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，
?對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
?不同類型房地產分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。一般開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
②清算時點
國稅發[2009]91號第九條條規定，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
二、股東分配及清退
（一）經營期內股東分紅
1.現金分紅
2.實物（房屋）分紅
（二）股東退出
1.股權轉讓
手續簡便快捷，只需要工商變更登記即可。
如果受讓方是公司股東，那么可以直接轉讓。如果是公司股東以外的第三方，則需要公司其他股東過半數同意，在同等條件下，原公司股東擁有優先購買權。
重點是轉讓價格，受讓方將承受項目后期風險，并需要籌集充足的現金，應在轉讓價格中予以體現。
財務應依據股權轉讓合同、股東會決議進行實收資本變更。
借：實收資本——甲
貸：實收資本——乙
2.公司減資
實質是公司回購退出股東的出資。
優點：不需要另行籌集股權的購買款
缺點：
1）需要公司其他股東的同意（公司減資至少需要三分之二以上股東同意）。
2）程序復雜，需要編制資產負債表、財產清單、公告與債權人協商債務償還或擔保事宜等。
3）周期長
適合：公司股東結構簡單、債務已基本清嘗完畢、不存在其他法律糾紛。
財務依據減資股東會決議、工商變更資料、支付資料：
借：實收資本——甲
貸：銀行存款
（三）項目終結清算分配
1.項目終結清算分配前必須完成事項：
1）完成土地增值稅清算
2）轉讓全部開發產品
3）辦理完全部開發產品產權證明
4）清理全部應繳稅款、第三方債務
5）處理完所有法律事項、涉訴糾紛
2.全體股東協商制定清算方案。
3.具體實施清算資產分配、公司注銷手續。
（四）股東分配及清退——財務處理流程
具體賬務處理：
1.于終止經營日編制資產負債表（同正常經營日的資產負債表）。
2.清算費用：清算組成員的各類報酬及財產變賣，債權債務處理過程發生的一切費用。
3.盤點清查、變賣資產
4.處理債權債務
5.彌補以前年度虧損
6.剩余財產分配
7.編制清算利潤表、清算資本的資產負債表。
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