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房地產企業預繳的稅款后期如何抵減？
實務中，一個房地產企業可能開發多個項目，采用不同計稅方法，或同一項目內部存在不同計稅方法的情況。在房地產企業交付時，往往不是所有項目同時交付，可能先交付其中一部分項目，甚至只交付一個項目中的部分樓棟，這就涉及一系列具體的稅務處理：房地產企業預繳的稅款后期如何抵減？這些情況是否影響房地產增值稅的抵減？如果影響，具體應該如何處理？
不同計稅方法的稅務處理
A房地產公司開發某項目，該項目分為一期和二期。一期于2016年4月30日前開工，適用簡易計稅方法，二期于2016年5月1日后開工，適用一般計稅方法。2023年7月，一期驗收交房，截至當年7月底，一期累計預繳增值稅7000萬元，二期累計預繳增值稅1000萬元。2023年8月，A公司計算得出，一期應納增值稅額11667萬元。
《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第十四條規定，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規定的納稅義務發生時間，基于當期銷售額和適用稅率計算當期應納稅額。抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款，可以結轉下期繼續抵減。同時，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額。抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
目前，對房地產企業一般計稅方法和簡易計稅方法能否相互抵減沒有明確規定。部分企業在具體稅務處理時進行了混抵，部分企業為了防范稅務風險，按照比較嚴格的口徑做了處理。如果一般計稅方法下和簡易計稅方法下稅款不相互抵減，那么A企業一期項目只能抵減簡易計稅方法對應的預繳稅款7000萬元，不能抵減一般計稅方法對應的預繳稅款1000萬元。
其他情形的稅務處理
在實踐中，還有一些更為嚴格的處理方式。分期處理就是其中的一種。也就是說，一種計稅方法的預繳稅款，只能用來抵減本項目本期的應納稅款。即使是同一計稅方法，不同分期的預繳稅款也不能相互抵減。比如，B公司開發某項目，該項目分為一二期，均適用一般計稅方法。2018年7月一期交房，截至7月底，一期累計預繳增值稅7000萬元，二期累計預繳增值稅1000萬元。那么，一期只能抵減一期對應的預繳稅款7000萬元，不能抵減二期對應的預繳稅款1000萬元（留待二期結轉時抵減）。
同時，還有觀點認為，預繳稅款需對應到具體收入上。比如，C公司一期1棟和2棟項目均按一般計稅方法計稅，1棟交房結轉收入2000萬元，對應的預收賬款1600萬元，結轉后產生應收賬款400萬元；2棟此時尚未交房，對應的預收賬款3200萬元。1棟和2棟項目在預售階段，填寫同一張預繳申報表（同一項目同一計稅方法），已預繳稅款144萬元。則1棟結轉收入時，可以抵減60（2000×3%）萬元預繳稅款（3%為房地產企業預繳率，為便于理解，此處不考慮價稅分離，下同）。這種方式相當于只能抵減交房樓棟對應的已預繳稅款，同一分期內如果還存在其他樓棟已預售未交房，則不能抵減這部分預售未交房產生的預繳稅款。
此外，還有觀點認為，預繳稅款需對應交房部分的預收賬款。接上例，C公司在1棟結轉收入時，假設在沒有收齊全款的情況下，只能基于預收賬款金額抵減48（1600×3%）萬元預繳稅款，比收入結轉口徑（2000萬元）少抵減12萬元。
提醒，在具體操作執行中，對此問題的處理可能存在不同理解。如果納稅人遇到這一問題時，應當具體問題具體分析處理，并保持與主管稅務機關的充分溝通，避免引發稅務風險。
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