【實操指導】房地產企業增值稅及附加稅申報實操

來源: 正保會計網校編輯：王思琪 2021/08/13 10:01:39　　字體：大小

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房地產企業增值稅及附加稅申報實操，快來收藏吧！

增值稅和附加申報表整合后的構成

國家稅務總局

關于增值稅消費稅與附加稅費申報表整合有關事項的公告

國家稅務總局公告2021年第20號

自2021年8月1日起，增值稅、消費稅分別與城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加申報表整合，啟用《增值稅及附加稅費申報表（一般納稅人適用）》、《增值稅及附加稅費申報表（小規模納稅人適用）》、《增值稅及附加稅費預繳表》及其附列資料和《消費稅及附加稅費申報表》（附件1－附件7），《廢止文件及條款清單》（附件8）所列文件、條款同時廢止。

【實操指導】房地產企業增值稅及附加稅申報實操

房地產開發企業銷售房產增值稅計稅依據

國家稅務總局公告2016年第18號

國家稅務總局關于發布《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目

增值稅征收管理暫行辦法》的公告

第二章一般納稅人征收管理第一節銷售額

第四條房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額＝（全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）÷（1 ＋9％）

第五條當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款＝（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

第六條在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。

第七條一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

第八條一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5％的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

第二節預繳稅款

第十條一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3％的預征率預繳增值稅。

第十一條應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款＝預收款÷（1＋適用稅率或征收率）×3％

適用一般計稅方法計稅的，按照11％的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5％的征收率計算。

第十二條一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

第四節納稅申報

第十四條一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅[2016]36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11％的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

【提示】

房地產企業的增值稅的納稅義務時間，即對銷售額的確認申報，比企業所得稅確認收入的時點要遲得多。

預繳方式下增值稅與附加稅的納稅申報

房地產預繳增值稅的稅額計算

根據18號公告第十條：“一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3％的預征率預繳增值稅”的規定，納稅人應從收到“預收款”時開始預繳增值稅。預繳增值稅要有 1.銷售行為； 2.款項屬“預收”性質，即有銷售行為，但銷售交易尚未完成、房屋尚未交付。因此，納稅人簽訂房屋銷售（預售）合同后，確立了銷售行為的產生，其取得的 “預收”性質的款項，應按規定預繳增值稅。

銷售完工產品增值稅與附加稅的納稅申報

增值稅與附加稅費申報表整合后的申報表構成

【實操指導】房地產企業增值稅及附加稅申報實操