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房屋租賃和物業管理中的水電費涉稅處理
第一步 區分業務情形
房屋租賃 VS 物業管理
第二步 區分處理方式
情形一 房屋租賃收取水電費
處理方式一：實際用量結算水電費
提供房屋租賃服務的納稅人，按實際用量結算水電費屬于轉售應稅貨物，按照水、電的適用稅率/征收率開具增值稅發票。
增值稅一般納稅人收取的電費按13%計算繳納增值稅，收取水費按照9%計算繳納增值稅，相應取得的水、電費進項稅額可以抵扣。
增值稅小規模納稅人收取的水電費按3%或1%計算繳納增值稅，相應取得的進項不得抵扣。
處理方式二：水電全包
提供房屋租賃的納稅人，出租時采用水電全包的方式，即租金中包含水電費的，按照不動產經營租賃服務開具增值稅發票。
增值稅一般納稅人按照9%計算繳納增值稅，如出租方取得房屋的時間是在2016年4月30日之前的，則可按照簡易計稅辦法依5%的征收率計算繳納增值稅。
增值稅小規模納稅人按5%計算繳納增值稅。
情形二 物業管理服務收取水電費
處理方式一：實際用量結算水電費
水費：
根據《國家稅務總局關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第54號）規定，提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法一般納稅人依3%、小規模納稅人依3%或1%的征收率計算繳納增值稅。相應取得的進項不得抵扣。
電費：
提供物業管理服務的納稅人，按實際用量結算電費屬于轉售應稅貨物，按照電的適用稅率/征收率開具增值稅發票。
其中增值稅一般納稅人收取的電費按13%計算繳納增值稅，相應取得的電費進項稅額可以抵扣。
增值稅小規模納稅人收取的電費按3%或1%計算繳納增值稅，相應取得的進項不得抵扣。
處理方式二：水電全包
提供物業管理服務的納稅人，服務時采用水電全包的方式，即物業費中包含水電費的，按照物業管理服務開具增值稅發票。其中，增值稅一般納稅人按照6%計算繳納增值稅，相應取得的進項稅額可以抵扣。
增值稅小規模納稅人按3%或1%計算繳納增值稅，相應取得的進項稅額不得抵扣。
那企業產生的水、電費用，想要在企業所得稅稅前扣除，應該取得何種憑證？
企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。
企業租用(包括企業作為單一承租方租用)辦公、生產用房等資產發生的水、電、燃氣、冷氣、暖氣、通訊線路、有線電視、網絡等費用，出租方作為應稅項目開具發票的，企業以發票作為稅前扣除憑證；出租方采取分攤方式的，企業以出租方開具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。（《國家稅務總局關于發布〈企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2018年第28號））
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