注冊會計師《稅法》復習指導：契稅法

2010年注冊會計師《稅法》科目
第十一章 印花稅與契稅法

　　第一節 印花稅

　　第二節 契稅法

　　契稅是以在境內轉移土地、房屋權屬為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。契稅具有不動產購置稅的性質。

　　一、征稅對象

　　土地包括除農村集體土地承包經營權轉移外的所有土地，包括國有和集體。

　　契稅征稅對象具體包括以下六種具體情況：

　　（一）國有土地使用權出讓

　　（二）國有土地使用權轉讓（轉讓方應交土地增值稅）

　　不包括農村集體土地承包經營權的轉移。

　　（三）房屋買賣（符合條件的需交土地增值稅）

　　幾種特殊情況視同買賣房屋：

　　（1）以房抵債

　　（2）以房產作投資或作股權轉讓（房地產企業以自建商品房投資交土地增值稅，其余企業不交）

　　以自有房產作股投入本人獨資經營的企業，免納契稅。

　　（3）買房拆料或翻建新房

　　（四）房屋贈予（非公益性贈與需交土地增值稅）

　　（五）房屋交換（單位之間進行房地產交換應交土地增值稅，個人互換住房不交）

　　（六）承受國有土地使用權支付的土地出讓金

　　對承受國有土地使用權支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。

　　二、稅率

　　3%-5%的幅度比例稅率。

　　自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房，契稅稅率暫統一下調到1%。

　　三、應納稅額的計算

　　（一）計稅依據

　　契稅的計稅依據是不動產的價格。

　　1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據；

　　2.土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照市場價格核定；

　　3.土地使用權交換、房屋交換，以所交換的價格差額為計稅依據；

　　4.以劃撥方式取得土地使用權，經批準轉讓房地產時，由房地產轉讓者補交契稅，計稅依據為補交的土地使用權出讓費用或者土地收益。（劃撥時不繳，轉讓時繳）

　　5.房屋附屬設施征收契稅依據的規定。

　　（1）采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，按照合同規定的總價款計算征收契稅。

　　（2）承受的房屋附屬設施權屬單獨計價的，按照當地適用的稅率征收，如果與房屋統一計價的，適用與房屋相同的稅率。

　　6.對于個人無償贈與不動產行為（法定繼承人除外），應對受贈人全額征收契稅。

　　7.通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權的，應按土地成交總價款計征契稅，其中土地前期開發成本不得扣除。

　　四、稅收優惠

　　（一）契稅優惠的一般規定

　　1.國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征契稅。

　　2.城鎮職工按規定第一次購買公有住房，免征契稅。

　　3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。

　　4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免。

　　5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權并用于農、林、牧、漁業生產的，免征契稅。

　　6.經外交部確認，應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬。

　　（二）契稅優惠的特殊規定

　　1.企業公司制改造

　　非公司制企業，整體改建為有限責任公司或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。

　　非公司制國有獨資企業或國有獨資有限責任公司，與他人組建國有控股新公司，對新設公司承受該國有獨資企業（公司）的土地房屋權屬，免征契稅。

　　2.企業股權重組

　　對國有控股公司以部分資產投資組建新公司，且占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權屬免征契稅。

　　以出讓方式承受原國有控股公司土地使用權的，不屬于本通知規定的范圍。

　　3.企業合并與分立：承受原企業土地、房屋權屬，不征收契稅。

　　4.企業出售

　　國有、集體企業出售，被出售企業法人予以注銷，并且買受人按照《勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工，其中與原企業30%以上職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半征收契稅；與原企業全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，免征契稅。

　　5.企業注銷、破產

　　企業依照有關法律、法規的規定實施注銷、破產后，債權人（包括注銷、破產企業職工）承受注銷、破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅；對非債權人承受注銷、破產企業土地、房屋權屬，凡按照《勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工，其中與原企業30%以上職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半征收契稅；與原企業全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，免征契稅。

　　6.房屋的附屬設施

　　對于承受與房屋相關的附屬設施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同）所有權或土地使用權的行為，征收契稅；不涉及的，不征收契稅。

　　7.繼承土地、房屋權屬

　　法定繼承人繼承土地、房屋權屬，不征收契稅；非法定繼承人根據遺囑承受，屬于贈與行為，應征收契稅。

　　8.對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

　　五、征收管理

　　各級征收機關要在2004年12月31日前停止代征委托，直接征收契稅。

　　（一）納稅義務發生時間

　　納稅人在簽訂土地、房屋權屬轉移合同或憑證的當天，為納稅義務發生時間。

　　（二）納稅期限：納稅人應當自納稅義務發生之日起的10日內。（土地增值稅為7天）