房地產稅務稽查技巧：成本的核算

　　一、確定成本核算對象和成本項目

　　房地產業成本以項目作為核算對象，一般以獨立編制的設計概預算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個項目；同一地點、結構相近的群開發項目，開工時間相近，又由同一施工隊伍施工，也可合并為一個成本核算對象；規模大、工期長的，可按一定的區域或部位劃分。

　　房地產業成本按用途又分為土地開發成本、房屋開發成本、（商品房、出租房、周轉房等）、配套設施開發成本（指能有償轉讓的配套設施）及代建工程成本。

　　二、成本核算項目

　　房地產業的成本核算項目包括：

　　1.土地拆遷及補償費：包括征地費、安置費及原建筑物的拆遷補償費。

　　2.前期工程費：開發前的規劃、設計、場地平整等費用。

　　3.基礎設施費：供排水、電、照明、通訊、道路等基礎設施建造費用。

　　4.建筑安裝工程費：房屋建設施工過程中的各項費用。

　　5.配套設施費：能分攤計入開發產品成本的不能有償轉讓的公共配套設施如鍋爐房、車棚、居委會、派出所水塔等；另一類為能夠有償轉讓的大配套設施如商店、郵局、銀行等。

　　6.開發間接費：為開發現場發生的各項費用如現場管理人員工資、福利費、水電費、周轉房攤銷等。

　　三、房屋開發成本的核算方法

　　1.土地征用及拆遷補償費

　　（1）如能分清項目則直接計入開發成本

　　借：開發成本——房屋開發成本

　　　貸：銀行存款（應付賬款）

　　（2）不能分清成本項目的，其支出應先歸集整理，隨后在各項目之間按一定標準分配（一般按建筑面積）

　　借：開發成本——土地開發成本

　　　貸：銀行存款等科目

　　借：開發成本——房屋開發成本

　　　貸：開發成本——土地開發成本

　　2.前期工程費

　　能分清核算對象的直接計入開發成本，不能分清的按標準分攤，然后計入開發成本。

　　借：開發成本——房屋開發成本

　　　貸：銀行存款等科目

　　3.基礎設施費

　　4.建筑安裝工程費

　　（1）自營工程，工程量較小的直接進入工程開發成本

　　借：開發成本——房屋開發成本

　　　貸：庫存材料（應付賬款等）

　　工程量較大、建設規模較大的，應經過“工程施工”進行核算

　　借：工程施工

　　　貸：銀行存款（庫存材料、應付賬款等）

　　然后，根據下列順序和方法進行分配：

　　①開工報告確定工程成本核算對象；②按核算對象和成本項目分配材料、人工、折舊等費用；③分配間接費、機械使用費等；④按月計算施工實際成本；⑤根據完工報告結算實際成本。賬務處理為：

　　借：開發成本——房屋開發成本

　　　貸：工程施工

　　（2）發包工程及價款結算的核算：一般采用“招標、議標”方式，通過工程招標確定施工企業，應按工程標價，采取按月、一次性和按工程形象進度進行結算。

　　5.配套設施費

　　（1）對能夠有償轉讓的配套設施和能分清核算對象的不能轉讓的配套設施，可直接計入有關開發成本。賬務處理為：

　　借：開發成本——房屋開發成本

　　　貸：銀行存款、庫存材料等科目

　　（2）對不能直接計入房屋開發成本的配套設施，應先進行歸集，然后按可銷售面積進行分攤。賬務處理為：

　　借：開發成本——配套設施成本

　　　貸：應付賬款（庫存材料、預付賬款等）

　　借：開發成本——房屋開發成本

　　　貸：開發成本——配套設施成本

　　6.開發間接費用

　　（1）對能分清開發項目和不能有償轉讓的配套設施的間接費用可直接計入房屋開發成本，賬務處理為：

　　借：開發成本——房屋開發成本

　　　貸：應付職工薪酬（累計折舊、銀行存款等）

　　（2）如有多個開發項目應先歸集費用再進行分攤

　　借：開發間接費用

　　　貸：應付職工薪酬、周轉房攤銷等

　　（3）如開發企業不設置現場管理機構，除周轉房攤銷外，其他間接費用可只接進入期間費用—管理費用。最后將間接費用分攤入房屋開發成本。

　　四、開發成本轉入開發產品

　　待開發產品完工之后，將開發成本結轉入開發產品：

　　借：開發產品

　　　貸：開發成本

　　五、將開發產品轉入經營成本（或銷售成本）

　　根據開發產品的銷售情況結轉經營成本或銷售成本，其計算和賬務處理如下：

　　可售面積單位工程成本－項目預計總成本/總可售面積

　　經營成本－已實現的銷售面積×可售面積單位工程成本

　　借：經營成本

　　　貸：開發產品