新用戶掃碼下載房地產稅務稽查技巧：收入的確定
一、收入核算范圍
房地產開發企業的收入分為營業收入（包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房收入及其他業務收入）和營業外收入。
二、房地產業收入確認原則
房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房，以及其他建筑物、附著物、配套設施等應按以下原則確認收入：
1.采取一次性全額收款方式銷售的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據時確認收入。
2.采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確定收入的實現，付款提前的按實際付款日確認收入實現。
3.采取銀行按揭銷售產品的以首付款實際收到確認收入，余款在銀行辦理轉賬之日確認收入。
4.采取委托方式銷售開發產品的按下面原則確認：
（1）以支付手續費方式委托銷售，應按實際銷售額于收到代銷清單時確認收入。此時代銷清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。
（2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協議規定的價格于收到代銷清單時確認收入。
（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協議約定的價格在付款日確定收入，提前付款的，在實際付款日確定。
（4）以基價并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，按基價加分成于收到代銷清單時確認收入。
5.待售產品臨時出租的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入，出售時再確認銷售收入。
6.以非貨幣性資產分成形式取得收入，應于分得開發產品時確認收入。
三、開發產品預售收入的確認
開發企業采取預售方式銷售開發產品，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率（15%）計算預計營業利潤，并入當期應納稅所得額計算交納企業所得稅。
預計營業利潤=預售收入×利潤率
待預售開發產品完工后，及時結轉銷售收入和銷售成本、計算出已實現的利潤，與預計利潤的差額并入當期應納稅所得額。
四、開發產品視同銷售收入的確認
1.下列行為應視同銷售確認收入
（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
（2）開發產品轉作經營性資產；
（3）將開發產品對外投資及分配給股東或投資者；
（4）以開發產品抵償債務；
（5）以開發產品換取其他單位和個人的非貨幣性資產。
2.收入確認時限
在開發產品所有權或使用權轉移或于實際取得利益時確認。
3.收入確認方法和順序
（1）按本企業最近或本年度最近月份同類開發產品價格；
（2）同類開發產品公允價值；
（3）按成本利潤率確定（15%）。
五、代建工程和提供勞務收入確定
1.一個納稅年度的按合同約定結算日或合同完工日確認；
2.不在一個納稅年度采用完工百分比法按季確認；
3.節省的材料、下腳料等按合同歸開發單位所有的，于實際取得時按市場價確認。
六、營業稅的納稅義務發生時間
納稅人應納營業稅納稅義務發生時間為納稅人收訖營業收入款項或取得索取營業收入款項憑據當天；采取預收款的為收到預收款的當天。
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