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物業稅立法的幾個焦點問題
“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》這樣指出后，物業稅問題一直備受全社會的關注。
物業稅對于很多人甚至對于稅法學者來講都是一個新名詞。查查世界各國稅法，只有我國香港地區使用“物業稅”，其實質就是房地產稅。因此，我國開征物業稅實際上就是把與房地產有關的現行各種稅費加以改革，征收一種統一的稅，即物業稅。
這一改革方針的提出切中實弊，指明了我國房地產稅改革的方向。我國目前的房地產稅征稅存在著范圍過窄，稅基覆蓋不全，計稅依據不科學等問題。比如，房產稅和城鎮土地使用稅征稅范圍僅限于城市、縣城、建制鎮、工礦區，而城鄉結合部則在客觀上成為非稅區，因此助長了對耕地的占用。據有關資料統計，現行稅制涉及到房地產的有14個稅種，各種收費達80至150項之多。這些弊端的存在使得開征統一的物業稅成為人心所向。同時，開征物業稅還具有降低目前較高的房價，避免批租制的弊端，抑制投資泡沫，有利于調節社會貧富差距以及與國際接軌等諸多優點。
據報道，北京開征物業稅的制度設計及前期調研工作已基本成型。國家有關部門已同世界銀行簽訂了相關合作協議，即將在北京進行物業稅改革的試點工作。這一改革對普通消費者而言，最大的好處就是房價有望大幅降低。目前，消費者在購買房屋時，其房價中已經包含了土地使用期限內的幾乎全部的房地產稅費。而物業稅的開征，是將現行消費者在購買階段一次性繳納的房地產稅費，轉化為在房產保有階段陸續收取，也就是說，把現在買房前一次性繳納的稅費，放到買房后，由房屋所有者按年繳納。目前的有關稅費大約占到房地產價格的30％至40％，因此一旦開征物業稅，必然導致房地產價格的大幅下降，估計降幅至少在10％至20％。
物業稅的開征和立法涉及到廣大購房消費者的利益，因此，必然要妥善處理其中所涉及的幾個焦點問題：首先是稅收法定問題。稅收作為國家剝奪納稅人財產的合法手段強調嚴格的稅收法定，即必須通過相應的立法才能征稅，而且一稅一法。因此，我國在物業稅試點過程中首先需要面對的就是先試點還是先立法的問題，就目前而言，先試點是大勢所趨，但在試點過程中必須盡快研究立法問題，力爭在全國推廣之前完成立法程序。
其次是納稅人權利保護問題，國家征稅必須有限度，不能觸及納稅人維持基本生活的財產，也就是基本生活費不課稅原則。對于城市居民來講，房產越來越成為維持基本生活的必需品，因此，物業稅的開征必須考慮納稅人的承受能力，不能增加納稅人的負擔。開征物業稅雖然降低了購房的價格，但同時也增加了保持房產的成本，即所謂的“買房容易養房難”。在制度設計時，應當充分考慮已購房產與新購房產的稅收差別問題以及居民基本生活性房產的稅收差別問題。
再次是稅基確定的問題。物業稅是根據納稅人所擁有房產的價值征稅的，因此，科學合理地確定房產價值就是一個政府和納稅人雙方都關注的焦點問題。根據國際慣例，征收物業稅需要有關部門定期對房地產市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產所有者征稅，因此稅額會隨房產的升值而提高。另外，我國目前的住宅建設形式很多，如商品房、經濟適用房、房改房、集資建房、合作建房等，由于土地使用形式的多樣化，導致房地產價值總量存在巨大差異，如何確定每種房產的價值也是一個需要解決的焦點問題。一個基本原則是，征收物業稅以后不加重納稅人的整體稅費負擔。
最后是正確處理好開征物業稅與其他相關稅種的關系。物業稅屬于財產稅類，必須與我國現行以及將來準備開征的財產稅，如車船稅、遺產稅等保持協調。從稅收制度的整體效應的角度來看，單個稅種的制度設計應該從屬于整體稅制，因此，我們在設計物業稅的稅制和征管制度時，必須充分考慮這一客觀要求，保持我國整體稅制結構的科學和諧。
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