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把握房地產轉讓臨界點的土地增值稅籌劃方法
眾所周知，企業轉讓房地產應繳納土地增值稅。一般情況下，隨著房地產轉讓收入的提高，企業取得的稅后收入也會隨著增加。但也會存在一些特殊的情況，當房地產的轉讓收入達到某一臨界值后，隨著轉讓收入的提高，稅后收入反而會降低；而當轉讓收入再提高到另一臨界值后，隨著轉讓收入的提高，稅后收入又會隨著增加。
出現這種現象的原因是《土地增值稅暫行條例實施細則》中規定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20％時，應就其全部增值額按規定征稅。”這樣就有可能出現因增值額稍高于起征點而造成稅負大幅度增加，導致稅后收入降低的情況出現。面對這個政策納稅人如何能找到一個平衡點呢，這就給稅收籌劃人士提出了一個課題。
下面我們進行探討。
我們首先來分析納稅人欲享受起征點稅收優惠的轉讓收入的臨界值。現假定：在《土地增值稅暫行條例》允許的全部扣除項目中除銷售稅金及附加外的扣除項目金額為100，房地產的價格為X時，相應的銷售稅金及附加為5.5％X（注：營業稅5％，城市維護建設稅7％，教育費附加3％）。這時，其全部允許扣除金額為：100＋5.5％X.根據有關起征點的規定，該企業享受起征點稅收優惠的最高售價應為：X＝1.2（100＋5.5％X）；得出X＝128.48.也就是說，如果房地產企業想要享受免繳土地增值稅的優惠，在除銷售稅金及附加外的扣除項目金額為100時，其銷售額最高不能超過128.48，否則將全額繳稅。
我們再來分析，當增值額略高于扣除項目的20％時，增加收入的最低臨界值；當增值率略高于20％時，此時土地增值稅應適用“增值率在50％以下，稅率為30％”的規定。假定此時的售價為（128.48＋Y），相應的銷售稅金及附加和允許扣除項目金額都應提高5.5％Y.這時，允許扣除項目的金額＝（100＋5.5％×128.48）＋5.5％Y，增值額＝（128.48＋Y）－（100＋5.5％×128.48＋5.5％Y）＝94.5％Y＋21.41.所以應納土地增值稅：30％×（94.5％Y＋21.41）。若企業欲使提價帶來的收益超過因突破起征點而新增加的稅收，即必須使Y＞30％×（94.5％Y＋21.41）。則得出Y＞8.96.這就是說，如果想通過提高售價獲取更大的收益，就必須使價格高于137.44（128.48＋8.96）。
我們來驗證一下轉讓收入處于上述兩個臨界值之間時，收入的增加是否低于土地增值稅的增加。我們假定收入為132.即此時轉讓收入比免稅時的轉讓收入增加了132－128.48＝3.52.此時扣除項目金額為：132×5.5％＋100＝107.26；增值額為：132－107.26＝24.74；增值率為：（132－107.26）÷107.26＝23％。此時增值率大于20％，土地增值稅應適用“增值率在50％以下，稅率為30％”的規定，應納土地增值稅為：24.74×30％＝7.42.7.42＞3.52從而證明了轉讓收入的增加額低于土地增值稅的增加額。
通過以上的分析我們可以得出：當房地產企業轉讓普通標準住宅除去銷售稅金及附加后的允許扣除金額為100時，房地產轉讓收入的可籌劃空間為128.48～137.44之間，在轉讓收入處于這一區間時，轉讓收入高，稅后收入低。在這一收入水平下，既可享受起征點的照顧又可獲得較大的收益。如欲提高轉讓收入，則必須使轉讓收入高于137.44，否則，提高收入帶來的收益，將不足以彌補收入提高所增加的稅收負擔。
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