關鍵詞：增值額；扣除項目金額；普通標準住宅；建房方式

　　所謂的稅收籌劃，就是采用合理、合法的手段，達到企業稅收最小化的目的。那么如何能夠即合理又合法地避稅呢？這除了要充分利用各個稅種的稅率特點外，主要靠的還是國家提供的各種稅收優惠政策。稅收優惠政策是國家給予的“陽光”政策，利用得好，納稅人就能夠享受到減稅甚至免稅的優厚待遇。下面以房地產行業中常見的土地增值稅為例，談談稅收籌劃的幾種方法。

　　一、分散收入法

　　土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額，土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和稅法規定的四級超率累進稅率計算征收。

　　在累進稅制下，收入的增長預示著相同條件下增值額的增長，土地增值稅的稅率從30%-60%，共設四個級次，增值額越大，其適用的稅率也就越高，相應的應納稅額也就會增大。檔次爬升現象會使得納稅人的稅負急劇上升，因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低稅負的關鍵。在房地產行業中，分散收入的常用方法有：

　　1.將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離。假定某房地產開發企業準備出售一幢房屋以及土地使用權，房屋的市場價值是500萬元，其所含各種附屬設備的價格約為100萬元。如果該企業和購買者簽訂合同時，對房屋價格和附屬設備的價格不加區分，而是將全部金額600萬元以房地產轉讓價格的形式在合同上體現，則相同條件下的增值額無疑會增加100萬元，相應地應納稅額也就會增大。但是如果該企業和購買者簽定合同時，僅在合同上注明500萬元的房地產轉讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設備購銷合同，則問題迎刃而解，不僅可以使得增值額變小，從而節省應繳納的土地增值稅稅額，而且由于購銷合同適用0.3‰的印花稅稅率，比產權轉移書據適用的0.5‰稅率要低，還可以節省不少印花稅，可謂一舉兩得。

　　2.分散收入的另一種做法是分多次簽訂售房合同。當所開發的住房初步完工但還沒有安裝附屬設備以及進行裝璜、裝飾時，房地產開發企業便可以和購買者簽訂房地產轉移合同；當附屬設備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產開發企業再和購買者簽訂附屬設備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該房地產開發企業只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍，不用計征土地增值稅。營業稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應納稅額有所減少，達到了降低稅負的目的。

　　二、增加扣除項目金額法

　　上面已經講過，增值額的大小直接影響著納稅人稅負的高低。增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額，適當地增加扣除項目金額可以有效地降低增值額。

　　稅法規定的扣除項目共有五項：取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金以及財政部確定的其它扣除項目。其中財政部確定的其它扣除項目主要是指對從事房地產開發的納稅人，允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。從中我們可以看出，若想適當地增加扣除項目金額，只能從房地產開發成本和房地產開發費用兩方面著手。

　　1.房地產開發成本指的是納稅人開發房地產項目實際發生的成本，這些成本允許按實際發生數扣除。它主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及開發間接費用等。如果納稅人能夠在稅法允許的范圍內，最大限度地擴大成本的列支比例，就可以達到節稅的目的。

　　2.房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。稅法規定，納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：

　　利息+（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×5%（注：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額），否則應按下式計算扣除：

　　（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×10%

　　由此可見，如果納稅人的借款數額較大時，按第一種方式計算扣除比較有利于納稅人節省稅款。如果納稅人的借款數額較少，則利息支出也相應較少，這時，納稅人可以采取故意不按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構的貸款證明等方法，使稅務機關按照第二種方法計算扣除金額，從而達到節稅的目的。

　　三、利用稅收優惠政策法

　　1.按照稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就將全部增值額按規定計稅。根據此項規定，從納稅籌劃的角度考慮，如果納稅人想要降低稅負，就應綜合考慮增值額增加所能帶來的收益和放棄起征點的優惠所增加的稅收負擔兩者之間的關系，從而選擇適當的開發方案，避免因增值率稍高于起征點而造成稅負的增加。下面分別說明這兩種情況下的籌劃策略。

　　第一種情況：享受起征點的稅收優惠。假定某房地產開發商建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目的金額為500；

　　則當其銷售這批商品房的價格為x時，相應的銷售稅金及附加為：5%×（1+7%+3%）x=5.5%x.

　　式中，5%為營業稅；7%為城市維護建設稅；3%為教育費附加；

　　這時，其全部允許扣除項目金額為：500+5.5%x.

　　根據有關起征點的規定，企業享受起征點稅收優惠的最高售價應滿足：x-（500+5.5%x）（500+5.5%x）=20%即：x=1.2（500+5.5%x）

　　解以上方程，得x=642.40；

　　此時，全部允許扣除項目金額=500+5.5%×642.40=535.33

　　也就是說，開發商只有將其銷售額控制在642.40以內，才能享受到免征土地增值稅的稅收優惠，否則將全額征稅。

　　第二種情況：如果企業想通過提高售價達到增加收益的目的，則當增值率略高于20%時，即應適用“增值率在50%以下，稅率為30%”的規定。沿用上例，假定此時的售價為642.40+y（式中y為提高的售價）；相應的允許扣除項目金額應當提高5.5%y（為銷售稅金及附加的增加額）；

　　這時，全部允許扣除項目的金額=535.33+5.5%y；

　　增值額=（642.40+y）-（535.33+5.5%y）=107.07+94.5%y；

　　企業應交納的土地增值稅=（107.07+94.5%y）×30%=32.12+0.28y

　　若企業欲使提高售價帶來的收益超過因突破起征點而新增加的稅收，就必須使y>32.12+0.28y

　　即y>44.61.

　　此時的售房價格最少應為642.40+44.61=687.01

　　也就是說，只有售房價格高于687.01時，企業才能達到通過提高售價獲取更大收益的目的。

　　2.利用稅收優惠政策進行土地增值稅稅收籌劃的另一個方法就是靈活運用不同的建房方式。

　　（1）合作建房方式。稅法規定，對于一方出地一方出資的雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。但如果建成后轉讓的，則屬于征收土地增值稅的范圍。根據這一條政策，可做稅收籌劃如下：

　　假定某房地產開發企業購得一塊土地的使用權準備修建住宅，則該企業可以預收購房者的購房款作為合作建房的資金，這樣從形式上就符合了一方出土地、一方出資金的條件。一般而言，一幢住房中土地支付價所占比例應該比較小，這樣房地產開發企業分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。在該房地產開發企業售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產開發企業建成后，轉讓屬于自己的那部分住房時，才就這一部分繳納土地增值稅，從而達到降低稅負的目的。

　　（2）代建房方式。主要是指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建房收入的行為。對于房地產開發企業來說，由于房地產的產權自始至終是屬于客戶的，沒有發生轉移，故其取得的收入屬于勞務性質的收入，應當征收營業稅，而不是土地增值稅的征稅范圍。

　　由于建筑行業適用的稅率是3%的比例稅率，與土地增值稅相比，稅負明顯較低，因此，如果房地產開發企業在開發之初便能確定最終的購買用戶，就完全可以采用代建房方式進行開發，而不采用稅負較重的開發后銷售方式。這時，房地產開發企業可以用客戶的名義取得土地使用權和購買各種材料設備，也可以協商由客戶自己取得和購買，只要注意從最終形式上看房地產權屬沒有發生轉移便可以了。

　　以上是進行稅收籌劃的幾種常見方法，在實際操作中，納稅人應當具體問題具體分析，靈活運用稅收政策，這樣才能減少納稅風險，找到不違反稅法的籌劃空間。

　　參考文獻

　　[1]　2003年全國注冊稅務師執業資格考試指定教材稅法[M].北京：中國稅務出版社，2002.4.