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房產稅計繳幾個關鍵點
今年1月1日起，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人（以下統稱外資企業及外籍個人），依照《房產稅暫行條例》繳納房產稅。2009年1月12日，財政部、國家稅務總局聯合下發的《關于對外資企業及外籍個人征收房產稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕3號）文件就有關事項做了明確。需要指出的是，2009年1月1日之前，外資企業及外籍個人一直執行著《城市房地產稅暫行條例》，不少納稅人對于依照《房產稅暫行條例》計算房產稅時需要注意哪些問題并不十分清楚。下面筆者就以下幾個問題加以分別說明。
一是征稅范圍。房產稅暫行條例規定的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區，其中，城市是指國務院批準設立的市，具體區域為市區、郊區和市轄縣縣城；縣城是指未設立建制鎮的縣人民政府所在地；建制鎮是指經省、自治區、直轄市人民政府批準設立的建制鎮；工礦區是指工商業比較發達，人口比較集中，符合國務院規定的建制鎮標準，但尚未設立鎮建制的大中型工礦企業所在地。
二是適用稅率。房產稅以房產的計稅余值或租金收入為計稅依據，采用比例稅率。按房產余值計征的，稅率為1.2%；按租金收入計征的，稅率為12%。另外，《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條規定，對個人出租住房，不區分用途，按4％的稅率征收房產稅；對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產稅。
三是房產原值如何確定。《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）第二條規定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。同時還應注意的是，《關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發〔2005〕173號）規定，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅；對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。
另外，《關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅〔2005〕181號）規定，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。
自用的地下建筑，按以下方式計稅：
1．工業用途房產，以房屋原價的50%~60%作為應稅房產原值。
應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-(10%至30%]×1.2％。
2．商業和其他用途房產，以房屋原價的70%~80％作為應稅房產原值。
應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-(10%至30%)]×1.2％。
房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定。
3．對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。
四是報批類減免稅政策。現行房產稅暫行條例對一些房產規定免稅，包括對個人所有非營業用房產免稅。對納稅確有困難的納稅人，條例規定可由省、自治區、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產稅。
五是房產稅納稅義務的起止時間。對于新建的房屋如何征稅，《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字〔1986〕8號）第十九條規定：納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產稅；納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起征收房產稅；納稅人在辦理驗收手續前已使用或出租、出借的新建房屋，應按規定征收房產稅。而房產稅納稅義務截止時間的問題，《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）第三條規定，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。
六是外幣換算的時間點。《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）第四條規定，以人民幣以外的貨幣為記賬本位幣的外資企業及外籍個人在繳納房產稅時，均應將其根據記賬本位幣計算的稅款按照繳款上月最后一日的人民幣匯率中間價折合成人民幣。
責任編輯：冠
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