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合作建房須辦理合建審批手續
合作建房是房地產開發過程中較為常見的做法，但在納稅問題上卻存在諸多誤區。近來，江西省萍鄉市地稅局12366納稅服務熱線陸續接到納稅人的電話，詢問如何界定合作建房、合作建房怎樣納稅等。咨詢員結合稅收政策及相關法律規定，對這一問題作了解答。
按照營業稅相關稅法的規定，合作建房是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金的合作建房行為。國家稅務總局《關于印發〈營業稅問題解答（之一）的通知〉》（國稅函發〔1995〕156號）就合作建房中雙方都擁有部分房屋的所有權行為征稅問題規定如下：甲方（提供土地使用權方）以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方（提供資金方）則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而，合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”征稅，對乙方應按“銷售不動產”征稅。
但從上述規定分析，即使實際是一項銷售住房的行為，購房者也可以辯稱自己是提供資金方，購銷雙方之間是合作建房，從而將銷售不動產納稅行為改變為合作建房納稅行為進行避稅。稅法認為，合作建房建造的不動產中，地面上的房屋建筑物所有權屬于提供資金方，土地所有權屬于原提供土地使用權方。如購房者（提供資金方）將不動產全部買入，則可認為地面建筑物本屬于自己，只需要買入土地使用權即可。也就是說，銷售方原本需要就全部不動產銷售繳納營業稅，而按合作建房納稅的話，就只要就轉讓土地使用權納稅了。
為此，咨詢員提醒納稅人注意其中的涉稅風險，不要心存僥幸，最終換來補稅、繳納滯納金甚至罰款的結果。因為合作建房不僅是一方提供資金一方提供土地使用權這么簡單，認定是否屬于合作建房，必須依據相關法律法規的規定。
最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》（法發〔1996〕2號）對以國有土地使用權投資合作建房問題作出規定，享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續。當事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續和土地使用權變更登記手續，不因合建一方沒有房地產開發經營權而認定合同無效。名為合作建房，實為土地使用權轉讓的合同，可按合同實際性質處理。最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2005〕5號）規定，本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。按上述司法解釋，合作建房需要符合以下幾個條件：一是必須以合作雙方名義辦理合建審批手續；二是辦理土地使用權變更登記；三是其中一方應該具有房地產開發經營資質。這也就是國家稅務總局《關于合作建房營業稅問題的批復》（國稅函〔2005〕1003號）認為某項目不屬于合作建房的原因。該文件批復如下：鑒于該項目開發建設過程中，土地使用權人和房屋所有權人均為甲方，未發生《中華人民共和國營業稅條例》規定的轉讓無形資產的行為。因此，甲方提供土地使用權，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發房地產項目的行為，不屬于合作建房，不適用國家稅務總局《關于印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅發〔1995〕156號）第十七條有關合作建房征收營業稅的規定。
最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2005〕5號）為此還規定，合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。稅收上對此也有相應的規定，國家稅務總局《關于印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅函發〔1995〕156號）就甲方以土地使用權乙方以貨幣資金合股，成立合營企業這種形式的合作建房問題，視具體情況確定征稅：（一）房屋建成后如果雙方采取風險共擔，利潤共享的分配方式，按照營業稅“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。（二）房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產”征稅；對合營企業按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產”稅目征收營業稅。（三）如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業轉讓的土地，按“轉讓無形資產”征稅。因此，對合營企業的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”征稅。
責任編輯：冠
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