寫在前面：房地產行業(yè)一直以來都是我國財稅收入的重要支柱，同時也由于其涉及稅種眾多、情況復雜成為多年來人們關注的焦點行業(yè)。近期，經濟適用房、物業(yè)稅等地產關鍵詞再度引發(fā)社會熱議。為此我們從此期開始，將房地產行業(yè)稅務稽查工作中需要注意的問題、技巧和方法進行詳細的歸納及整理，供大家參考。

　　房地產業(yè)收入的確定

　　一、收入核算范圍

　　房地產開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入（包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房收入及其他業(yè)務收入）和營業(yè)外收入。

　　二、房地產業(yè)收入確認原則

　　房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設施等應按以下原則確認收入：

　　1、采取一次性全額收款方式銷售的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據時確認收入。

　　2、采取分期付款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確定收入的實現，付款提前的按實際付款日確認收入實現。

　　3、采取銀行按揭銷售產品的以首付款實際收到確認收入，余款在銀行辦理轉賬之日確認收入。

　　4、采取委托方式銷售開發(fā)產品的按下面原則確認：

　　（1）以支付手續(xù)費方式委托銷售，應按實際銷售額于收到代銷清單時確認收入。此時代銷清單應載明售出開發(fā)產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續(xù)費等。

　　（2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協議規(guī)定的價格于收到代銷清單時確認收入。

　　（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協議約定的價格在付款日確定收入，提前付款的，在實際付款日確定。

　　（4）以基價并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，按基價加分成于收到代銷清單時確認收入。

　　5、待售產品臨時出租的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入，出售時再確認銷售收入。

　　6、以非貨幣性資產分成形式取得收入，應于分得開發(fā)產品時確認收入。

　　三、開發(fā)產品預售收入的確認

　　開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產品，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率（15%）計算預計營業(yè)利潤，并入當期應納稅所得額計算交納企業(yè)所得稅。

　　預計營業(yè)利潤=預售收入×利潤率

　　待預售開發(fā)產品完工后，及時結轉銷售收入和銷售成本、計算出已實現的利潤，與預計利潤的差額并入當期應納稅所得額。

　　四、開發(fā)產品視同銷售收入的確認

　　1、下列行為應視同銷售確認收入

　　（1）將開發(fā)產品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

　　（2）開發(fā)產品轉作經營性資產；

　　（3）將開發(fā)產品對外投資及分配給股東或投資者；

　　（4）以開發(fā)產品抵償債務；

　　（5）以開發(fā)產品換取其他單位和個人的非貨幣性資產。

　　2、收入確認時限

　　在開發(fā)產品所有權或使用權轉移或于實際取得利益時確認。

　　3、收入確認方法和順序

　　（1）按本企業(yè)最近或本年度最近月份同類開發(fā)產品價格；

　　（2）同類開發(fā)產品公允價值；

　　（3）按成本利潤率確定（15%）。

　　五、代建工程和提供勞務收入確定

　　1、一個納稅年度的按合同約定結算日或合同完工日確認；

　　2、不在一個納稅年度采用完工百分比法按季確認；

　　3、節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開發(fā)單位所有的，于實際取得時按市場價確認。

　　六、營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間

　　納稅人應納營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據當天；采取預收款的為收到預收款的當天。

　　房地產行業(yè)成本的核算

　　一、確定成本核算對象和成本項目

　　房地產業(yè)成本以項目作為核算對象，一般以獨立編制的設計概預算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發(fā)工程作為一個項目；同一地點、結構相近的群開發(fā)項目，開工時間相近，又由同一施工隊伍施工，也可合并為一個成本核算對象；規(guī)模大、工期長的，可按一定的區(qū)域或部位劃分。

　　房地產業(yè)成本按用途又分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、（商品房、出租房、周轉房等）、配套設施開發(fā)成本（指能有償轉讓的配套設施）及代建工程成本。

　　二、成本核算項目

　　房地產業(yè)的成本核算項目包括：

　　1、土地拆遷及補償費：包括征地費、安置費及原建筑物的拆遷補償費。

　　2、前期工程費：開發(fā)前的規(guī)劃、設計、場地平整等費用。

　　3、基礎設施費：供排水、電、照明、通訊、道路等基礎設施建造費用。

　　4、建筑安裝工程費：房屋建設施工過程中的各項費用。

　　5、配套設施費：能分攤計入開發(fā)產品成本的不能有償轉讓的公共配套設施如鍋爐房、車棚、居委會、派出所水塔等；另一類為能夠有償轉讓的大配套設施如商店、郵局、銀行等。

　　6、開發(fā)間接費：為開發(fā)現場發(fā)生的各項費用如現場管理人員工資、福利費、水電費、周轉房攤銷等。

　　三、房屋開發(fā)成本的核算方法

　　1、土地征用及拆遷補償費

　　（1）如能分清項目則直接計入開發(fā)成本

　　借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

　　　貸：銀行存款（應付賬款）

　　（2）不能分清成本項目的，其支出應先歸集整理，隨后在各項目之間按一定標準分配（一般按建筑面積）

　　借：開發(fā)成本—土地開發(fā)成本

　　　貸：銀行存款等科目

　　借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

　　　貸：開發(fā)成本—土地開發(fā)成本

　　2、前期工程費

　　能分清核算對象的直接計入開發(fā)成本，不能分清的按標準分攤，然后計入開發(fā)成本。

　　借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

　　　貸：銀行存款等科目

　　3、基礎設施費

　　4、建筑安裝工程費

　　（1）自營工程，工程量較小的直接進入工程開發(fā)成本

　　借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

　　　貸：庫存材料（應付賬款等）

　　工程量較大、建設規(guī)模較大的，應經過“工程施工”進行核算

　　借：工程施工

　　　貸：銀行存款（庫存材料、應付賬款等）

　　然后，根據下列順序和方法進行分配：

　　①開工報告確定工程成本核算對象；②按核算對象和成本項目分配材料、人工、折舊等費用；③分配間接費、機械使用費等；④按月計算施工實際成本；⑤根據完工報告結算實際成本。賬務處理為：

　　借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

　　　貸：工程施工

　　（2）發(fā)包工程及價款結算的核算：一般采用“招標、議標”方式，通過工程招標確定施工企業(yè)，應按工程標價，采取按月、一次性和按工程形象進度進行結算。

　　5、配套設施費

　　（1）對能夠有償轉讓的配套設施和能分清核算對象的不能轉讓的配套設施，可直接計入有關開發(fā)成本。賬務處理為：

　　借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

　　　貸：銀行存款、庫存材料等科目

　　（2）對不能直接計入房屋開發(fā)成本的配套設施，應先進行歸集，然后按可銷售面積進行分攤。賬務處理為：

　　借：開發(fā)成本—配套設施成本

　　　貸：應付賬款（庫存材料、預付賬款等）

　　借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

　　　貸：開發(fā)成本-配套設施成本

　　6、開發(fā)間接費用

　　（1）對能分清開發(fā)項目和不能有償轉讓的配套設施的間接費用可直接計入房屋開發(fā)成本，賬務處理為：

　　借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

　　　貸：應付工資（累計折舊、銀行存款等）

　　（2）如有多個開發(fā)項目應先歸集費用再進行分攤

　　借：開發(fā)間接費用

　　　貸：應付工資、周轉房攤銷等

　　（3）如開發(fā)企業(yè)不設置現場管理機構，除周轉房攤銷外，其他間接費用可只接進入期間費用—管理費用。最后將間接費用分攤入房屋開發(fā)成本。

　　四、開發(fā)成本轉入開發(fā)產品

　　待開發(fā)產品完工之后，將開發(fā)成本結轉入開發(fā)產品：

　　借：開發(fā)產品

　　　貸：開發(fā)成本

　　五、將開發(fā)產品轉入經營成本（或銷售成本）

　　根據開發(fā)產品的銷售情況結轉經營成本或銷售成本，其計算和賬務處理如下：

　　可售面積單位工程成本=項目預計總成本/總可售面積

　　經營成本=已實現的銷售面積×可售面積單位工程成本

　　借：經營成本

　　　貸：開發(fā)產品

　　房地產行業(yè)檢查的方法及要點

　　一、檢查項目有關情況

　　房地產企業(yè)的開發(fā)項目進行檢查時，應從項目的立項、土地征用、規(guī)劃設計、前期工程費、建筑工程施工、配套設施支出、房屋銷售產權轉移為順序進行檢查。主要檢查有關合同協議和批準書，掌握開發(fā)項目的總體情況，如總開發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎。

　　二、檢查財務會計資料

　　對房地產業(yè)的檢查采用逆查法比較省時省力，從審查報表入手，進而審查總賬、明細賬，最后有針對性的抽查有關憑證資料。在檢查中應加強對有關重點科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。

　　三、實地檢查與詢問調查相結合

　　在掌握項目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎上，深入到項目開發(fā)地、銷售地實地盤點檢查，了解項目的實際建設情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時廣泛和有關人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設施、有無出租未售出房屋的情況，周轉房的攤情況等與項目檢查中的有關數據進行比對，查證涉稅問題。

　　四、營業(yè)成本的檢查

　　房地產企業(yè)的成本結轉方法為：

　　可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

　　銷售成本＝已實現銷售的面積×可售面積單位工程成本

　　檢查時應注意以下幾個問題：

　　1、審查成本計算是否正確

　　審查企業(yè)是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。成本對象總成本=（土地征用費（拆遷補償費）＋基礎設施費＋設計不可轉讓的配套設施造價＋建安工程招標價格＋開發(fā)間接費）

　　預計開發(fā)面積，求出預計單位面積開發(fā)成本。檢查時要仔細核對有關合同和立項書，檢查預計單位面積開發(fā)成本是否準確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本，造成多轉成本。

　　審查有無將土地成本、前期工程費、基礎設施費、不能轉讓的配套設施費，開發(fā)間接費直接記入開發(fā)產品成本，而不攤入可有償轉化的配套設施，自用房產，出租房產等，增加銷售成本。

　　在檢查中要注意，房地產項目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產管理。

　　有無將應記入開發(fā)產品的開發(fā)成本直接轉入銷售成本，造成提前結轉成本，少納稅款。

　　重點審查開發(fā)產品科目的貸方是否按銷售房屋面積結轉銷售成本，有無早轉，多轉成本現象。

　　2、配套設施成本結轉是否正確

　　通過現場檢查看有無可有償轉讓的配套設施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設施如何結轉成本，有無直接列入開發(fā)成本現象。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎設施費進行分攤。

　　3、注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本是否正確

　　檢查時應注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉成本現象。

　　4、檢查有無白條入賬現象

　　白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產業(yè)普遍存在的問題，檢查時可以與合同協議進行比對，檢查構成房地產成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。

　　五、財務費用的檢查

　　房地產業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發(fā)產品借入資金發(fā)生的借款費用，應劃分成本對象完工前發(fā)生借款費用計入開發(fā)成本。完工后計入財務費用，直接在稅前扣除，而開發(fā)公司財務處理多為直接進入本科目，當期攤銷，減少應納稅所得額。

　　向非金融機構的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關科目，造成多記成本。

　　六、管理費用的檢查

　　1、人工費用的檢查

　　管理費用中工資三費超標準列支，造成多列費用，減少應納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。

　　2、印花稅的檢查

　　（1）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。

　　（2）房地產企業(yè)房屋銷售（預售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。

　　房地產企業(yè)應稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產公司項目開發(fā)過程中，簽定的各種應稅合同數量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設計合同、財產租賃合同等）。但由于簽定合同的部門不能及時向財務提供，財務人員未及時按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個小稅種，但由于房地產企業(yè)合同數量多、金額大的特點累計數額往往不小。

　　3、其他方面的檢查

　　檢查企業(yè)有無已按規(guī)定提取了教育活動經費而仍在本科目列支培訓費等。

　　檢查企業(yè)有無購入的達到固定資產標準的物品一次性列入本科目的問題。

　　七、銷售費用的檢查

　　1、銷售人員的人數以及提成工資、獎勵等末如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員數量隨意性大，工資支出較多。

　　2、虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉賬。

　　3、廣告費、業(yè)務招待費超支。房地產開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)期間，要進行大量的廣告宣傳及業(yè)務招待活動，廣告費用、業(yè)務招待費支付大，然而房地產項目開發(fā)周期長，收入只能在后期實現。因此企業(yè)廣告費、業(yè)務招待費超支問題比較普遍。其中廣告費根據國稅發(fā)［2001］89號文件，其廣告費支出只能在每一納稅年度銷售收入的8%比例內據實扣除，超過比例部分可以無限期向以后年度結轉。超標準的業(yè)務招待費支出則混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業(yè)務招待費”明細科目的記賬金額。

　　八、開發(fā)間接費用的檢查

　　審查費用的發(fā)生原始憑證是否真實合法。

　　周轉房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經出租的周轉房的房產稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結轉、流轉稅的繳納。

　　在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉讓配套項目和大配套項目之間是否已分攤，多數企業(yè)不分攤。

　　九、對房地產企業(yè)稅務檢查的幾點建議

　　1、房地產企業(yè)涉及單位多、往來資金數額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環(huán)節(jié)和方法，對與房地產公司業(yè)務往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發(fā)單位、賣地方、團購單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應作為重點延伸對象。在保證程序合法的基礎上，簡化延伸檢查的報請手續(xù)，縮短延伸檢查報批的時間；同時嚴格規(guī)范延伸檢查情況匯報制度，保證延伸檢查的效果。

　　2、由于房地產項目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產業(yè)的具體情況，檢查的內容及發(fā)現的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產公司開發(fā)項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發(fā)的過程，容易發(fā)現稅收違法行為。

　　3、為更加準確、全面掌握開發(fā)項目的數據資料，可以到計委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數據。通過在以上相關部門的取證，結合實地調查情況，檢查人員可以對房地產項目開發(fā)有更加直觀、真實的認識和了解。更有針對性地開展賬內檢查，以確定其應稅項目和計稅依據。

　　4、通過與公安、司法等部門協調配合，加強與相關執(zhí)法部門的協作，加大對典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時嚴格稅務執(zhí)法的標準，做到法律面前人人平等，規(guī)范整個行業(yè)的稅收秩序。