轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)計算增值稅時可扣除土地價款的情形

《財政部 國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條第（二）項規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。不論一般納稅人還是小規(guī)模納稅人都可以選擇該方法。

《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

第五條規(guī)定，當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

第六條規(guī)定，在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。

第七條規(guī)定，一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

房地產(chǎn)企業(yè)從政府部門受讓土地支付價款后，成立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，可由項目公司扣除土地價款嗎？

《財政部 國家稅務總局關于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;

（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；

（三）項目公司的全部股權由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)從政府部門受讓土地支付價款后，成立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，符合條件的，可由項目公司扣除土地價款。

房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人適用一般計稅方法計算繳納增值稅，一次性轉(zhuǎn)讓在建項目可以一次性扣除土地價款嗎？

答案是可以的。參考2018年4月27日《國家稅務總局2018年第二季度政策解讀現(xiàn)場實錄》。

“[ 羅天舒 ]

謝謝。下面這位網(wǎng)友的提問還是關于增值稅政策的，他問：我們是一家房地產(chǎn)企業(yè)，近期準備轉(zhuǎn)讓一個尚未完工的在建工程項目，這個項目適用增值稅一般計稅方法。轉(zhuǎn)讓該在建工程項目，對應的土地價款允不允許差額扣除？如何扣除？

繼續(xù)請林司長來解答。[ 2018-04-27 10:30 ] 

[ 林楓 ]

謝謝提問。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次性轉(zhuǎn)讓尚未完工的在建工程，該工程項目適用一般計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用，一次性扣除向政府部門支付的土地價款后的余額計算繳納增值稅。[ 2018-04-27 10:31 ] ”