房地產企業銷售額中扣除土地價款需關注這些！

向政府部門支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。

向政府部門繳納的基礎設施配套費能不能作為土地價款扣除呢？

國家層面并沒有明確的規定，目前大部分稅務機關認為企業繳納的基礎設施配套費不屬于“向政府部門支付的土地價款”，不可以在計算銷售額時扣除，實務操作中需要與主管稅務機關溝通，確認當地的執行口徑。

先看一下增值稅銷售額和當期允許扣除的土地價款的計算公式。

一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）

當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

再看一下當期銷售房地產項目建筑面積和房地產項目可供銷售建筑面積。

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

當期銷售房地產項目建筑面積、房地產項目可供銷售建筑面積，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

對于一次拿地、分次開發，一般情況下是分兩步，第一步是將一次性支付的土地價款，按照土地面積在不同項目中進行劃分固化；第二步是對單個房地產項目中所對應的土地價款，按照該項目中當期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進行計算扣除。如《河北省國家稅務局關于發布<河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答（之八）>的通知》第五條“關于房地產企業 ‘一次拿地、分次開發’如何計算當期允許扣除的土地價款問題”規定如下： 

“根據《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局2016年第18號公告)規定，當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

房地產企業一次性購地，分次開發，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按照均衡配比的原則，按以下順序計算當期允許扣除的土地價款：

（1）首先，計算出已開發項目所對應的土地價款：已開發項目所對應的土地價款=支付的土地總價款×（已開發項目占地面積÷開發用地總面積）

（2）然后，再按照以下公式計算當期允許扣除的土地價款：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷當期已開發房地產項目可供銷售建筑面積）×已開發項目所對應的土地價款。

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

當期已開發房地產項目可供銷售建筑面積，是指當期已開發房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積?！?/p>

此外，河南、海南、湖北、安徽、浙江、山東、云南、內蒙古等稅務局都有相關的答復。在實務操作中，按照當地稅務機關的口徑執行，如果當地稅務機關沒有明確規定的，建議與主管稅務機關溝通確認。

房地產企業將開發產品轉為固定資產并登記在自已名下，以后再銷售時屬于二手房，適用一般計稅方法的，計算繳納增值稅時不能扣除土地價款，可以參考河北省稅務局的答復。

《河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答（之二）》

“十六、關于房地產開發企業自行開發的開發產品轉為固定資產后再銷售問題

房地產開發企業銷售權屬登記在自己名下的不動產，應當按照《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局2016年第14號公告）的規定進行稅務處理，不適用《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號），不允許扣除土地成本。

例如：某房地產企業開發一批商鋪，銷售出90%，剩余有10套商鋪尚未售出。房地產開發企業辦理權屬登記時，將該10套商鋪登記在自己名下。3年后，該商區房產價格上漲，房地產開發企業決定將該10套商鋪再出售，此時，該10套商鋪已經登記在房地產企業名下，再次銷售時，屬于“二手”，不是房地產開發項目尚未辦理權屬登記的房產，因此應適用《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局2016年第14號公告）。”

房地產企業轉讓未完工的在建項目，適用一般計稅方法的，計算繳納增值稅時可以扣除土地價款。

參考2018年4月27日《國家稅務總局2018年第二季度政策解讀現場實錄》

“ [ 羅天舒 ]

謝謝。下面這位網友的提問還是關于增值稅政策的，他問：我們是一家房地產企業，近期準備轉讓一個尚未完工的在建工程項目，這個項目適用增值稅一般計稅方法。轉讓該在建工程項目，對應的土地價款允不允許差額扣除？如何扣除？

繼續請林司長來解答。[ 2018-04-27 10:30 ] 

[ 林楓 ]

謝謝提問。房地產開發企業一次性轉讓尚未完工的在建工程，該工程項目適用一般計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用，一次性扣除向政府部門支付的土地價款后的余額計算繳納增值稅。[ 2018-04-27 10:31 ]”

根據《財政部 國家稅務總局關于明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第八條的規定，房地產開發企業（包括多個房地產開發企業組成的聯合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發，同時符合下列條件的，可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款。

（一）房地產開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;

（二）政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變；

（三）項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。

在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（?。┲频呢斦睋?/p>

房地產企業在扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

房地產企業應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，這有助于企業清晰掌握土地價款扣除的明細，包括每次扣除的金額、對應的銷售項目建筑面積、可供銷售建筑面積等信息。通過臺賬管理，企業能夠更好地進行稅務核算與申報，同時也便于稅務機關核查?？鄢耐恋貎r款不得超過納稅人實際支付的土地價款，企業要確保臺賬數據的真實性與準確性，如實反映土地價款扣除情況。

房地產企業在一般計稅項目計算繳納增值稅時，從銷售額中扣除土地價款涉及多個方面的問題，企業需要深入理解政策規定，嚴格按照要求進行操作，關注每一個細節，以實現合規扣除土地價款，準確計算增值稅，降低稅務風險，保障企業的健康發展。在實際執行過程中，若對政策理解存在疑問，應及時與主管稅務機關溝通，獲取準確的指導意見 。