2024年稅務師《稅法一》易錯題：房地產開發成本

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來源: 正保會計網校編輯：春分 2024/05/27 09:09:40　字體：大小

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本階段的＂每日一練＂是以基礎知識點練習為主。

下面就2024年5月20日到2024年5月26日的題目進行點評。

錯題點評：2024年5月23日

某市房地產開發企業2023年開發一期住宅樓，已知一期項目在完成了全部拆遷以及前期工程后只開發了一半土地，住宅樓當期已完工并銷售了90％。已知該企業計入房地產開發成本中的有：拆遷補償費900萬元，前期工程費100萬元，建筑工程費1100萬元，基礎設施費200萬元，公共配套設施費300萬元，開發間接費用250萬元，銀行借款利息200萬元，那么該企業當年清算土地增值稅時，可以扣除的房地產開發成本為（　）萬元。

A、2115

B、2850

C、2565

D、2745

查看答案解析

【答案】

【解析】

土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。可扣除的房地產開發成本＝【（900＋100）×50％＋1100＋200＋300＋250】×90％＝2115（萬元）。

點評：房地產企業銷售房地產項目扣除項目的確定

（一）取得土地使用權所支付的金額	納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。【提示1】地價款：出讓方式為支付的土地出讓金，劃撥方式為按規定補繳的出讓金，轉讓方式為支付的地價款。【提示2】費用：取得土地使用權過程中的登記、過戶手續費及契稅等稅費。【提示3】土地閑置費不得扣除。
（二）房地產開發成本	（1）土地征用及拆遷補償費：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。（2）前期工程費：包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。（3）建筑安裝工程費：是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。（4）基礎設施費：包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。（5）公共配套設施費：包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。（6）開發間接費用：是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。【提示1】房地產開發企業開發新房精裝修費用可扣除；預提費用，除另有規定外，不得扣除。【提示2】質量保證金如計入發票中，則可以扣除。【提示3】納稅人接受建筑安裝服務取得增值稅發票應備注建筑服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱，否則不得計入扣除。
（三）房地產開發費用	與開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。不按賬簿金額扣除，應計算扣除。（1）能按項目計算分攤利息，并能提供金融機構證明的：開發費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋開發成本）×5%以內（2）不能按項目計算分攤利息，或不能提供金融機構證明的：開發費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋開發成本）×10%以內【提示1】全用自有資金，沒有利息支出的，按方法2扣除。【提示2】利息計入開發成本的，應調整至開發費用扣除。【提示3】利息注意兩點： ①不能超過按商業銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。 ②不包括超過規定上浮幅度的部分、超期利息、加罰利息。【提示4】5%或10%的比例為扣除上限，各地具體扣除計算比例可能低于該數值。
（四）轉讓有關稅金	（1）房企：城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。（2）其他企業：城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅。【提示1】印花稅按“產權轉移書據”以0.5‰稅率計算；房企銷售開發項目不得扣除印花稅。【提示2】收入不含增值稅，扣除也不能扣增值稅。【提示3】房企實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。不能分清的，按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的金額扣除。【提示4】扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中抵扣的，可以計入扣除項目。
（五）其他扣除項目	加計扣除費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋開發成本）×20% 【提示1】僅限房企銷售開發項目享受，非房企無此項扣除，房企不開發也無此項扣除。【提示2】縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如計入房價中向購買方一并收取，可作為收入計稅；在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20%扣除的基數。如未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可不作為收入；代收費用不得在收入中扣除。

存量房扣除項目的確定

（一）評估法	1.取得土地使用權支付的金額（含買地契稅）未支付地價款或不能提供支付憑據的，不允許扣除
	2.舊房及建筑物的評估價格＝重置成本價×成新度折扣率重置成本價：是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤含：評估費不含：買房契稅因隱瞞、虛報成交價格等而按評估價格計稅時的評估費不可扣
	3.與轉讓有關的稅金城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅
（二）發票法	1.1票+2加計＝發票價×（1＋5%×年數）年數：購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年，超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
（二）發票法	2.與轉讓有關的稅金城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、契稅注意：購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%基數
（三）核定法	對轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，稅務機關可實行核定征收