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重磅 營改增后 房地產開發企業財稅處理的4個變化
全面推開營業稅改征增值稅試點的實施辦法及配套政策近日終于公布了。自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營改增試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。
房地產開發企業是我國國民經濟的命脈，也是中國老百姓極為敏感的行業，實施營改增之后，房地產開發企業相關的財稅處理有何變化呢？下面將為大家一一介紹。
一、會計處理的變化
營改增之前，房地產開發企業按照“銷售不動產”稅目征收營業稅，稅率為5%。
假設企業銷售商品房取得銷售收入1000萬元，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。則企業相關的會計處理如下：
借：銀行存款1000
貸：主營業務收入1000
借：營業稅金及附加50
貸：應交稅費——應交營業稅50
借：營業稅金及附加6
貸：應交稅費——應交城市維護建設稅3.5
應交稅費——應交教育費附加1.5
應交稅費——應交地方教育附加1
營改增后，房地產開發企業適用11%的增值稅稅率。同樣的條件，相關的會計處理如下：
借：銀行存款1000
貸：主營業務收入900.90
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）99.10
不考慮當月增值稅進項稅額的情況下：
借：營業稅金及附加11.89
貸：應交稅費——應交城市維護建設稅6.94
應交稅費——應交教育費附加2.97
應交稅費——應交地方教育附加1.98
二、會計利潤的變化
仍引用上述的例子，通過分錄可以看出，由于增值稅屬于價外稅，不影響會計利潤，因此繳納增值稅下，企業確認收入900.90萬元，而繳納營業稅情況下，企業確認收入1000萬元，銷售收入下降9.91%。
假定不考慮營業成本，則繳納營業稅情況下：
對利潤總額的影響＝1000－50－6＝944（萬元）
繳納增值稅的情況下：
對利潤總額的影響＝900.90－11.89＝889.01（萬元）
由此可見，在不考慮營業成本的情況下，營改增后，企業的會計利潤有所下降。而如果考慮營業成本這一因素，則在采購環節的進項稅額能否抵扣變得尤為重要。如果在采購環節企業無法取得增值稅專用發票，則相關的進項稅額不得抵扣，相應的稅金則計入房地產開發成本，稅金會進一步增加購入成本，從而進一步減少會計利潤。而如果在采購環節能夠取得增值稅專用發票，進項稅額可以抵扣的話，則企業的房地產開發成本則為不含稅價款，而原繳納營業稅時，采購環節的購買價款中已經包含了施工方的營業稅額，因此，營改增會導致房地產開發企業的采購成本降低，相應的利潤總額會有可能高于原繳納營業稅的情況。企業的可抵扣成本比例越高，毛利率的提高幅度也會越大。
三、稅負變化
營改增之前，房地產開發企業涉及到的稅種主要有營業稅、房產稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，其中營業稅、土地增值稅、企業所得稅是房企的3大稅種，房地產開發企業的收費項目有幾十種。營改增后，稅種由營業稅改為增值稅，其他稅種不變，稅率由原來的營業稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業稅是對全部營業額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。不過，如果房地產開發企業無法取得足夠的增值稅專用發票的話，則可能會導致企業整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專用發票以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是企業稅負增減的重要因素。
四、發票管理的變化
原營業稅稅制下，營業稅發票僅作為購入方相關資產或費用的確認依據，而不作為抵扣憑證。在增值稅稅制下，增值稅發票的管理尤為重要，由于一方開具增值稅專用發票，會涉及到下游企業的抵扣，增值稅形成整個行業完整的閉環鏈條，因此銷項發票的領購、開具、保管、作廢，進項發票的取得、認證、抵扣等都顯得尤為重要。企業在營改增后，應更加重視發票的管理，同時在選擇供應商時，應注意選擇增值稅一般納稅人，以便相應的進項稅額可以抵扣，減少企業的應納稅額。
營改增是我國稅制改革的重要舉措，關乎國計民生，因此企業應積極響應國家政策，做好萬分準備，相信營改增定會給企業帶來福音。
相關法規文件：關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知
（作者：王攀 本文系正保會計網校原創文章，未經允許不得轉載）
【我要糾錯】 責任編輯：泥巴姐
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